Jak przerobić mieszkanie na gabinet lekarski

 

Artykuł traktuje o wymogach budowlanych, które trzeba spełnić, aby mieszkanie przekształcić w gabinet. Warto przed kupnem zwrócić uwagę na parę spraw , które mogą zadecydować o opłacalności inwestycji.

Zakładam, że gabinet ma działać oficjalnie i odpowiadać wymogom stawianym przez przepisy budowlane i branżowe. Przepisy te dotyczą wszelkich lokali usługowych, czyli mogą być przydatne przy przekształceniach mieszkań na gabinet kosmetologiczny, kosmetyczny, zakład fryzjerski, punkt gastronomiczny itp.

 

dysponowanie nieruchomością na cele budowlane- podstawą przekształcenia mieszkania na cele gabinetu lekarskiego jest zgoda właściciela budynku na takie przekształcenie. Właścicielem budynku podczas budowy jest firma budowlana- deweloper, lub grupa inwestorów i to oni mogą takiej zgody udzielić. Po zakończeniu budowy budynki mieszkalne, wielorodzinne stają się własnością wspólnoty mieszkańców i wówczas wspólnota musi taką zgodę wyrazić.
parking- przekształcając mieszkanie na gabinet czyli zmieniając funkcje z mieszkalnej na usługową, należy zapewnić miejsce do parkowania dla pracowników i klientów na własnej działce. Ilość miejsc parkingowych jest zwykle określana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub określa go wydział infrastruktury w gminie , gdzie jest położony lokal. Zwykle spotykam się z zaleceniem zapewnienia 20 miejsc parkingowych na 1000 m2 powierzchni usługowej. Czyli 1 miejsce parkingowe na każde 50 m2 powierzchni gabinetu. Zapewnienie miejsc parkingowych w praktyce oznacza zakup prócz mieszkania na gabinet także 2-3 miejsc postojowych w parkingu naziemnym lub podziemnym.
dostęp dla osób niepełnosprawnych poruszających się na wózkach inwalidzkich-dojście do mieszkania, które ma się stać gabinetem musi być dostępne dla osób niepełnosprawnych poruszających się na wózkach. Współczesne budynki mieszkalne muszą spełniać warunek takiej dostępności dla parteru budynku. Jeśli więc gabinet ma się na wyższym poziomie niż parter, to muszą być zapewnione środki techniczne aby niepełnosprawny poruszający się na wózku inwalidzkim, mógł dojechać samodzielnie do drzwi gabinetu. Jeśli przyszły gabinet jest dostępny bezpośrednio z chodnika, ale wyżej lub niżej od jego poziomu, to wówczas trzeba sprawdzić czy będzie można wybudować pochylnie lub podnośnik mechaniczny dla wózków inwalidzkich.
Drogi ewakuacyjne, wejście do gabinetu. Drzwi wejściowe do mieszkania mają zwykle 80 cm w świetle otworu. Drzwi o takiej szerokości zgodnie z przepisami ewakuacyjnymi, mogą służyć ewakuacji 3 osób. Dla większej ilości osób, w przypadku lokalu który ma pomieścić 2-3 gabinety lekarskie otwór drzwiowy musi mieć w świetle nie mniej niż 90 cm. Wyjście ewakuacyjne powinno być bezpośrednio na zewnątrz budynku , lub do korytarza z którego można wyjść na zewnątrz budynku, nie dłuższego niż 40 m.
Wentylacja pomieszczeń-gabinet lekarski w budynku mieszkalnym musi dysponować wentylacją niezależną od wentylacji mieszkań. Wymogi wymiany powietrza w pomieszczeniach, od 2 do 4 wymian  powietrza na godzinę, powoduje że dla gabinetu należy zaprojektować wentylacje mechaniczną. Wentylacja grawitacyjna nie zapewniają takiej ilości wymian powietrza. Wentylacja mechaniczna wymaga zaprojektowania czerpni powietrza i wyrzutni powietrza. O ile czerpnią powietrzna może być umieszczona w ścianie zewnętrznej lokalu minimum 2 m nad otaczającym terenem, o tyle wyrzutnia wymaga oddalenia 7m od okien lokali mieszkalnych. W praktyce powietrze zużyte, najlepiej wyrzucić oddzielnym przewodem na dach budynku. Dla pojedynczego gabinetu przewód wentylacyjny nawiewu i wywiewu może mieć średnicę 20 cm, dla 4-5 gabinetów to przewód o przekroju 40x 40 cm. Oglądając mieszkanie które ma zostać przekształcone na gabinet lekarski, trzeba sprawdzić czy istnieją możliwości techniczne, przeprowadzenia takich przewodów w budynku.
Klimatyzacja-klimatyzacja nie jest konieczna dla funkcjonowania gabinetu lekarskiego, ale przydaje się dla lepszego komfortu pracy. Jeśli jest to pełna klimatyzacja to obowiązują te same wymogi co dla wentylacji z punktu 5. Dodatkowym problemem jest możliwość umieszczenia jednostki zewnętrznej zawierającej zawierającej sprężarkę, skraplacz i zawór rozprężny, na zewnątrz budynku 7 m od okien mieszkalnych. Umieszczenie jednostki zewnętrznej  na elewacji budynku powinno być uzgodnione z autorem projektu elewacji budynku, a w obszarach podlegających ochronie konserwatorskiej -  także z urzędem konserwatorskim.
Wysokość pomieszczeń- zalecana wysokość to 3m i nie mniej niż 2,5 m.
Kanalizacja- w każdym gabinecie lekarskim powinna znaleźć się umywalka i zlew. Wymaga to przeprowadzenia przewodu wody i kanalizacji. Istniejące piony kanalizacji nie powinny być dalej niż 100 cm od projektowanych klozetów i 350 cm od umywalek i zlewów. Jeśli są dalej to trzeba się liczyć z podłączeniem przez pomieszczenia pod gabinetem, lub zastosowanie kanalizacji z pompą mechaniczną, przepompowującą ścieki do pionu. Istotne jest też dobre napowietrzenie pionu, aby spływające ścieki nie wysysały wody z syfonów. Takie wysysanie powoduje że przykry zapach z kanalizacji dostaje się do pomieszczenia. 

Aktualne ( 30 lipca 2013) normy prawne dotyczące gabinetów lekarskich i kosmetycznych :

Dz.U. 2012 nr 0 poz. 739

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 26 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą
 Dz.U. 2011 nr 112 poz. 654

Ustawa z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej

Dz.U. 2010 nr 139 poz. 940

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 30 lipca 2010 r. w sprawie szczegółowego sposobu postępowania z odpadami medycznymi

Dz.U. 2003 nr 169 poz. 1650

Obwieszczenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 28 sierpnia 2003 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy

Dz.U. 2008 nr 234 poz. 1570

Ustawa z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi

Dz.U. 2010 nr 243 poz. 1623

Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 12 listopada 2010 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Prawo budowlane

Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
tekst ujednolicony http://www.a-ronet.pl/a_prawo/zagospodarowanie/index6.htm